Di seguito, riportiamo la relazione riguardante il DL 71, sulla riforma del Condominio in attesa della definitiva approvazione, in cui vengono indicate le principali novità.
Il testo proposto è il frutto di un confronto lungo ed approfondito tra i diversi schieramenti politici, nonché il risultato di molte proposte emendantive che furono a suo tempo accolte.
La riforma della normativa in materia di condominio si pone oggi come necessaria e non più prorogabile. Non vi è alcun dubbio, infatti, che il corpus di norme codicistiche sul condominio oggi in vigore appare datato, ampiamente superato dall’enorme mutamento economico-sociale verificatosi negli ultimi sessanta anni, nonché incongruo rispetto alle nuove problematiche determinate dalla diversa organizzazione di vita delle famiglie, dai nuovi servizi di cui esse usufruiscono e dalle caratteristiche diverse delle abitazioni.
Basta riflettere sul fatto che all’epoca dell’emanazione delle norme oggi in vigore, solo una quota minoritaria delle famiglie italiane viveva in condominio, mentre oggi tale condizione riguarda la maggior parte delle famiglie, nonché una parte importante di esercenti attività economiche.
La vetustà dell’impianto normativo vigente è stata solo in parte superata dall’orientamento della giurisprudenza che, in numerose occasioni, si è fatta carico di affermare un’interpretazione evolutiva necessaria a far fronte al consistente e sempre più crescente volume di contenzioso. Il risultato è che, a tutt’oggi, la disciplina della materia trova, a volte, fondamento più nelle pronunce giurisprudenziali che nelle norme del codice civile.
Il percorso riformatore di una disciplina così complessa non si presenta agevole trattandosi, da un lato, di incidere sui diritti dei condomini, al contempo proprietari esclusivi e comproprietari delle parti comuni e, dall’altro, di modernizzare una normativa che nella sua applicazione ha dato luogo ad una sedimentazione interpretativa e di costume difficilmente modificabili.
Nel corso degli anni si è assistito ad un notevole ampliamento delle funzioni svolte dall’amministratore, dovuto sia all’aumento degli adempimenti che nei fatti è chiamato a svolgere sia alla maggiore complessità delle situazioni da amministrare. Per questi motivi è necessario definire con chiarezza le responsabilità ed i poteri di chi assume il delicato ruolo di amministratore e di prevedere, al contempo, un’adeguata tutela dei diritti dei condomini e dei terzi.
In sintesi, si pone il problema di intervenire sulla normativa vigente riscrivendo ex novo le norme in modo tale da renderle coerenti con gli obiettivi modernizzatori e tali da originare una disciplina nuova ed omogenea, in linea comunque con la disciplina vigente come via via interpretata dalla giurisprudenza.
L’articolo 1 del disegno di legge riscrive l’articolo 1117 del codice civile individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio; elencazione che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo.
All’articolo 2, l’articolo 1117-bis di nuova formulazione consente tra l’altro di includere espressamente nella nozione di «condominio» anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini.
Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter si prevede una più agevole decisione assembleare (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo) per la sostituzione delle parti comuni, ovvero per la modificazione della loro destinazione d’uso, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.
Si ritiene poi opportuno prevedere la possibilità di attribuire al condominio la capacità giuridica, in modo tale da consentire allo stesso, ove i condomini lo ritengano, di diventare un soggetto di diritto autonomo rispetto agli stessi condomini e, come tale, centro di imputazione di obblighi e diritti. L’attribuzione di una limitata capacità giuridica al condominio appare ai proponenti fondamentale ai fini degli atti di conservazione e di amministrazione delle parti comuni dell’edificio e per altri atti espressamente previsti dalla legge (articolo 2, capoverso art. 1117-quinquies).
Ciò consente di semplificare e di ridurre anche i costi a carico dei condomini, ad esempio quelli legati alla rappresentanza degli stessi nei confronti di terzi e in giudizio, giacché non vi è dubbio che il condominio costituisce un centro unitario di riferimento di interessi plurisoggettivi che ben può formare centro di imputazione dei rapporti giuridici.
L’articolo 3, nel riscrivere l’articolo 1118 del codice civile, disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’articolo 4, che prevede una diversa formulazione dell’articolo 1120 del codice civile, stabilisce maggioranze assembleari particolarmente basse (un terzo del valore dell’edificio) per le decisioni riguardanti le problematiche della sicurezza e salubrità degli edifici, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la realizzazione di parcheggi condominiali, gli interventi di contenimento di consumo energetico e l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.
L’articolo 1122 del codice civile, previsto dall’articolo 5 del disegno di legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
L’articolo 6, poi, prevede una dettagliata disciplina degli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici. Il nuovo articolo 1122-bis stabilisce che nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino le condizioni di sicurezza imposte dalla legge. Nel caso in cui sussistano condizioni che possano far dubitare dello stato di sicurezza, l’amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinchè sia consentito l’accesso ad un tecnico nominato di comune accordo per l’eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.
Gli articoli 8 e 9 stabiliscono le regole che afferiscono alla nomina, alla revoca e agli obblighi dell’amministratore. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.
In particolare, si prevede che l’amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell’assemblea, ha l’obbligo di prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In mancanza di questa garanzia la nomina o il rinnovo dell’incarico sono privi di efficacia.
L’articolo 8 prevede inoltre l’obbligo dell’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio da parte dei condomini morosi. Se l’amministratore non provvede alla riscossione, i condomini in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà e l’amministratore risponde solidalmente con gli inquilini morosi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.
Spettano poi all’amministratore (articolo 9) l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea e la tenuta del registro di anagrafe condominiale.
Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti.
Il presente disegno di legge definisce un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.
All’articolo 10, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 11, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni. A questo riguardo è utile sottolineare la positività di più precise norme di carattere processuale, soprattutto per quanto riguarda la tutela cautelare che moltissime volte viene invocata nei rapporti condominiali.
Altre innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 15), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 17), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 18), di revisione delle tabelle millesimali (articolo 19).
Rispetto al disegno di legge approvato in Commissione nella XIV legislatura, oltre all’introduzione della facoltà per l’assemblea del condominio di attribuire allo stesso la capacità giuridica e ad altre modifiche e integrazioni, si è preferito eliminare la previsione dell’introduzione dell’albo o elenco degli amministratori che costituisce un inutile e costoso adempimento senza peraltro garantire una maggiore qualificazione professionale degli amministratori. Sembra più ragionevole affrontare tale problematica nel contesto della riforma organica delle professioni di cui il Parlamento dovrà auspicabilmente occuparsi.
In conclusione, il presente disegno di legge prevede novità importanti riguardo il ruolo dell’Assemblea, che diventa centrale e sicuramente più «forte» ed il ruolo dell’amministratore, che con nuovi poteri, funzioni e soprattutto responsabilità, risulta finalmente adeguato alla realtà abitativa e sociale.
Si auspica pertanto una rapida approvazione del presente disegno di legge per dare una risposta, anche se tardiva, a problemi che riguardano ben 43 milioni di italiani.